建築の基本条件には「接道義務」というものがあります。
幅員4m以上の道路に2m以上接道していないと家は建てられないという決まりです。
道路と住宅建築は密接に関係しています。
今回は、建築基準法上の「道路」について解説します。
建築基準法上の道路の種類
【1号道路】法42条1項1号道路
道路法による路線の指定または認定を受けたもので、いわゆる道路法上の道路であり、幅員4m以上の国道・県道・市道・区道など一般的に公道と呼ばれる道路です。
ごく普通の道路（公道）のことですね。
【開発道路】法42条1項2号道路
都市計画法における開発行為や土地区画整理事業、都市再開発法などにより造られた道路です。
原則として幅員は6m（4mの特例幅員もある）で、造られた当初は私道の場合が多いですが、その後は役所に寄付されます。
役所に管理が引き継がれた後は公道になり、前述の1号道路になります。
宅地開発された分譲地内にみられる道路です。
【既存道路】法42条1項3号道路
昭和25年11月23日以前に既に幅員4m以上あった道路で、所有者は官・民のどちらもあり得る道路です。
国道・県道・市道・区道ではなく、私道です。
建築の際に上下水道やガスの引込みを「既存道路」からする場合は、その道路の所有者の承諾が必要になります。
【計画道路】法42条1項4号道路
道路法、都市計画法、土地区画整理法などによって、事業計画に則り新しく造られる道路、もしくは既存の道路を変更（拡幅）する道路です。
一般的には、事業決定され該当する土地（将来、道路になる土地）が買収されると、その部分が42条1項4号道路になります。
なお、計画道路は2年以内に事業の執行（工事）が予定されている道路とされていますが、あくまでも予定のため、2年を超えて予定通りに道路工事が始まらないことがあります。
しかし、指定が取り消されない限りその効力を有しますので、道路内の建築制限などは効力を失効することはありません。
簡単に言うと、これからつくる道路のことです。
具体的には、道路の幅の拡幅整備を決定した道路のことで、主に交通量の多い幹線道路に多くみられます。
基本的に、その土地（将来の道路）の上には建築物を建築できません。
ただし、計画道路が「事業決定段階」ではなく、まだ「計画決定段階」であれば建築できる可能性があります。
【位置指定道路】法42条1項5号道路
都市計画法等による開発許可をもって公に造られる道路（開発道路）ではなく、不動産業者などが区画割りをした家の建築を目的としてつくる道路です。
造られた当初は私道です。その後役所に寄付をして引き継がれた後は公道（1号道路）になるケースと、役所に引き継がず私道のままのケースがあります。
開発道路と似ていますが、似て非なるものです。
開発道路は道路法上の道路になる前提なので原則6m以上となります。
一方、この位置指定道路は、道路法上の道路になるということを前提としておらず、単に接道義務を目的とするので、原則4m以上で問題ありません。
つまり、開発許可を要するような大規模開発の場合は開発道路、開発許可を要しない小規模開発の場合は位置指定道路となります。
なお、役所から「位置指定申請図の通りに現地を復元する」ことを要求される道路です。古い位置指定道路は現状が当時の申請通りになっていないことがあるため注意しましょう。
【2項道路】法42条2項道路
建築基準法施行日昭和25年11月23日以前から存在していた幅員が4m（または6ｍ）未満の道路のことです。
この道路が、みんな大好き「セットバック」が必要な道路です。
4m未満のため、4m以上の道路になるように敷地後退する必要があるんですね。
そもそもが「すでに建物が建っていたから4m未満でも建築基準法上の道路として認めるよ」という”既存不適格”の道路ですので「新たに建築する場合は4m以上にしてね」ということです。
セットバックは、道路中心線から2mのラインまで後退します。（道路の反対側が川や線路などの場合は、反対側から4mバックです。）
セットバックした部分は建物の敷地面積に入れることができず、建ぺい率や容積率の計算はセットバック部分を除いた面積をもとに行います。
なお、セットバックした道路部分には建物だけでなく、門や塀も建築できません。
【43条但し書き道路】法43条2項2号
原則として増改築や再建築は不可ですが、建築審査会の許可を受けることなどにより建築を認められることがある道のことを通称「43条但し書き道路」と言います。
但し書き”道路”と言いますが、正確に言うと道路と認められていないので43条但し書き”通路”です。
要するに、接道条件を満たさない土地に対して「いや、でも道っぽいのあるよ」とか「道路はないけど広い空地のど真ん中なんだけど」とかの場合、建築審査会が特例を認めるケースがあるということですね。
ただし、建築許可を一度受ければその先ずっと建築できるという訳ではなく、建築の度に建築審査会の許可を受ける必要があります。
永続性のある許可ではない為、不動産としての価値が落ちます。その影響で住宅ローンの利用を拒否される場合もありますので注意が必要です。
今回は、建築基準法上の「道路」について解説しました。
道路交通法など別の法律では道路と定義されないものもありますので、あくまでも建築基準法上の道路の定義だということに注意してくださいね。
